Nhờ người đứng tên nhà đất: rủi ro cao, không đúng luật

Không nên nhờ đứng tên nhà đất, vì rủi ro cao và trái pháp luật (minh hoạ của Chat GPT)

Luật sư Trần Hồng Phong

Việc nhờ người khác đứng tên khi mua nhà bản chất là giao dịch giả tạo, vô hiệu và trái pháp luật.

I. Mất nhà vì nhờ đứng tên sở hữu nhà để vay tiền ngân hàng

Báo Tuổi Trẻ đưa tin: ngày 3/3/2025, ông K. 48 tuổi tại Đà Nẵng bị Toà tuyên phạt 12 năm tù về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Trước đó, K được bà N nhờ đứng tên sở hữu nhà để vay tiền ngân hàng (vì bà N đang thuộc dạng “nợ khó”, không được đứng tên vay thêm). Sau khi vay tiền dùm bà N, K đã rao bán nhà, nói mình là chủ sở hữu. K bán nhà cho người khác lấy 1,9 tỷ đồng, giao nhà cho người mua mà không thông báo gì cho bà N. Bà N tình cờ đến thăm nhà phát hiện, đã làm đơn tố cáo K.

Vụ việc này có thể xem là một ví dụ về rủi ro khi nhờ người khác đứng tên sở hữu nhà. 

 

II. Những trường hợp thường nhờ đứng tên sở hữu nhà đất

Đáng ngạc nhiên là việc nhờ người khác đứng tên khi mua nhà đất không phải hiếm tại Việt Nam. Thường là trong các trường hợp thường thấy sau đây:

✅ Người mua không đủ điều kiện pháp lý (như Việt kiều hoặc người nước ngoài muốn mua nhà tại Việt Nam).

✅ Muốn tránh thuế, phí hoặc các ràng buộc pháp lý.

✅ Muốn giữ bí mật hay che dấu về tài sản.

Tuy nhiên, việc này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý, thậm chí có thể dẫn đến tranh chấp mất trắng tài sản nếu không có biện pháp bảo vệ phù hợp.

III. Nhờ người khác đứng tên mua nhà đất là giao dịch bất hợp pháp

📌 1. Không có quy định cho phép nhờ người khác đứng tên mua nhà

• Pháp luật quy định người sở hữu nhà, hay có quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan Nhà nước thẩm quyền cấp.

• Luật Đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 không công nhận hành vi nhờ đứng tên sở hữu nhà đất.

• Nếu xảy ra tranh chấp, Tòa án sẽ xác định việc nhờ người khác đứng tên trong giao dịch nhà đất là giao dịch giả tạo, vô hiệu (không có giá trị pháp lý).

📌 2. Rủi ro bị chiếm đoạt tài sản

• Về mặt pháp lý, người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) là chủ sở hữu hợp pháp. (Ghi chú: Nếu có tranh chấp và bị Toà án tuyên là giao dịch giả tạo, không có giá trị pháp lý, thì quyền sở hữu nhà sẽ chuyển về cho chủ cũ, chứ không chuyển cho người nhờ đứng tên).

• Nếu họ bán, tặng cho hoặc thế chấp nhà đất, người nhờ đứng tên không có quyền kiện đòi lại (vì không chứng minh được quyền sở hữu), chỉ tranh chấp về tiền.

📌 3. Thoả thuận nhờ đứng tên nhà không có giá trị pháp lý để chứng minh quyền sở hữu nhà

• Một số người ký giấy cam kết, giấy vay tiền hoặc hợp đồng ủy quyền như là biện pháp để giữ quyền lợi.

• Tuy nhiên, nếu người đứng tên bội tín hoặc tranh chấp phát sinh, Tòa án có thể tuyên vô hiệu những giấy tờ này. Lý do: nội dung thoả thuận nhờ đứng tên nhà đất là trái pháp luật.

📌 4. Rủi ro về thuế và nghĩa vụ tài chính

• Khi bán lại tài sản, người đứng tên phải đóng thuế thu nhập cá nhân (2% giá trị hợp đồng).

• Nếu không hợp tác, người nhờ đứng tên có thể phải trả thêm tiền để hợp thức hóa giao dịch hoặc vướng rủi ro về hành vi trốn thuế.

IV. Ví dụ về rủi ro khi nhờ người khác đứng tên

📌 1. Tranh chấp giữa bạn bè do nhờ đứng tên

• Ông A nhờ bạn thân là ông B đứng tên mua một căn nhà ở TP.HCM.

• Sau vài năm, ông B bán căn nhà cho người khác, ông A kiện đòi lại nhưng bị bác đơn vì không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu.

• Kết quả: Ông A mất trắng tài sản.

📌 2. Vợ chồng ly hôn, tranh chấp tài sản

• Bà C mua nhà nhưng nhờ em trai đứng tên. Sau đó, bà ly hôn và muốn lấy lại căn nhà.

• Em trai không chịu trả lại tài sản, viện lý do không có cam kết bằng văn bản.

• Kết quả: Bà C không thể lấy lại nhà do toàn bộ giấy tờ đứng tên em trai.

📌 3. Người đứng tên mất, tài sản bị chia thừa kế

• Ông D nhờ con gái đứng tên sổ đỏ nhưng không làm giấy cam kết.

• Khi ông D qua đời, con gái không công nhận tài sản của cha, mà kê khai là tài sản riêng.

• Kết quả: Những người thừa kế khác không có quyền đòi lại tài sản.

V. Cách bảo vệ quyền lợi khi nhờ người khác đứng tên

Đây chỉ là những biện pháp mang tính "chữa cháy", nhằm hạn chế hay kiểm soát đối với người được nhờ đứng tên.

📌 1. Hợp đồng ủy quyền có công chứng

• Người nhờ đứng tên có thể làm hợp đồng ủy quyền công chứng, ghi rõ:

✅ Toàn quyền quyết định đối với tài sản thuộc về người nhờ mua.

✅ Người đứng tên không có quyền sử dụng, bán, tặng cho, thế chấp nhà đất.

✅ Hợp đồng uỷ quyền nên có thời hạn dài, tránh bị vô hiệu.

📌 2. Hợp đồng vay tiền kèm thế chấp quyền sử dụng đất

• Hai bên có thể ký hợp đồng vay tiền, trong đó:

✅ Người đứng tên vay tiền mua đất từ người nhờ mua.

✅ Lấy sổ đỏ/sổ hồng thế chấp để đảm bảo khoản vay.

✅ Khi cần, người nhờ mua có thể kiện để thu hồi tài sản.

📌 3. Đưa tên vào hợp đồng mua bán hoặc đồng sở hữu

• Thay vì nhờ đứng tên, có thể yêu cầu cùng đứng tên đồng sở hữu trên sổ đỏ.

• Hoặc ký hợp đồng đặt cọc với bên bán để xác định quyền lợi của mình.

📌 4. Lập di chúc hoặc văn bản thỏa thuận thừa kế

• Nếu nhờ người thân đứng tên, có thể yêu cầu họ lập di chúc chỉ định tài sản thuộc về mình.

📌 5. Giám sát chặt chẽ quyền sử dụng đất

• Không giao toàn bộ giấy tờ sổ đỏ cho người đứng tên.

• Thường xuyên kiểm tra tình trạng tài sản trên hệ thống đăng ký đất đai.

VI. Lời khuyên của Luật sư Trần Hồng Phong

📌 1. Tránh nhờ người khác đứng tên nếu thực sự không có giải pháp nào tốt hơn.

• Đây là phương án rủi ro cao, có thể mất trắng tài sản nếu xảy ra tranh chấp.

📌 2. Nếu buộc phải nhờ đứng tên, cần có văn bản bảo vệ quyền lợi

• Hợp đồng ủy quyền, giấy vay tiền, hợp đồng đặt cọc phải có công chứng để đảm bảo giá trị pháp lý.

📌 3. Lưu ý khi nhờ người thân đứng tên

• Không nên tin tưởng tuyệt đối, ngay cả với người thân ruột thịt, vì tranh chấp tài sản có thể xảy ra bất cứ lúc nào.

📌 4. Kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý trước khi mua nhà

• Nếu bạn thuộc đối tượng không được sở hữu nhà đất, có thể xem xét giải pháp khác hợp pháp hơn như góp vốn đầu tư hoặc thành lập công ty đứng tên sở hữu.

📌 5. Luôn tham khảo ý kiến luật sư trước khi thực hiện giao dịch

• Nhờ luật sư soạn thảo hợp đồng và kiểm tra pháp lý để tránh rủi ro mất tài sản.

VII. Kết luận

✅ Nhờ người khác đứng tên mua nhà đất không phải là cách làm an toàn, tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tiền bạc. Thực chất đây là giao dịch giả tạo, trái pháp luật.

✅ Nếu bắt buộc phải nhờ đứng tên, cần có hợp đồng bảo vệ quyền lợi của bên nhờ để tránh mất tài sản.

✅ Cách tốt nhất là tự đứng tên, thay vì đặt niềm tin tuyệt đối vào người khác, dù là người thân.

.....

Bài liên quan:

• Khai sinh không có tên cha: những trường hợp nào?
• Truy nhận cha cho con: thủ tục pháp lý
• Bồi thường thiệt hại trong hợp đồng & Bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng
• Quy định về Quyền tác giả 
• Người lớn tuổi muốn lập di chúc chia tài sản cho các con: những điều cần biết
• Thủ tục hòa giải/đối thoại trước khi Tòa án thụ lý đơn kiện vụ án dân sự